Garantias possíveis no contrato de locação:
A garantia pode ser definida como a declaração convencional ou legal que se presta a proteção e acautelamento de uma obrigação pré-constituída, de caráter pessoal ou real, e que beneficia o credor no caso de inadimplemento do devedor.
Conforme a Lei 8245/91, no seu artigo 37, as garantias locatícias podem ser: caução, fiança, seguro de fiança locatícia, ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
É vedado ao locador, exigir mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.
Se nada for disposto no contrato, qualquer das garantias da locação se estenderá até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Ocorrendo alguma das hipóteses do artigo 40 da Lei 8245/91, o locador pode exigir ao locatário, por meio de notificação, que este, em 30 dias apresente novo fiador ou nova modalidade de garantia, sob pena de desfazimento da locação.
A locação que não estiver garantida por qualquer das modalidades listadas, o locador poderá exigir do locatário, o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Tipo de garantias:
Seguro-fiança: Nessa garantia, o locatário contrata uma apólice de seguros tendo o proprietário do imóvel como beneficiário. Se houver inadimplência, o ressarcimento das despesas não pagas é feito por meio do pagamento do seguro. Nesta modalidade de garantia ao contrato locação, a seguradora se compromete a cumprir as obrigações do locatário, na falta do seu cumprimento por este. Importante ressaltar, nesse ponto, que, o artigo 41 da Lei n. 8.245/91 impõe que o seguro fiança abranja a totalidade das obrigações do locatário (todas as verbas acessorias da locação diferentes do aluguel). Além do aluguel não pago, os proprietários podem exigir a inclusão de diferentes despesas na apólice do seguro-fiança, como taxa de condomínio, IPTU e até mesmo gastos com ação de despejo, se necessário.
Título de capitalização Nessa garantia, o inquilino adquire um título de capitalização de um valor previamente combinado. No caso de inadimplência, o proprietário do imóvel pode resgatar o valor da dívida. O próprio inquilino faz o resgate ao final do contrato. Ainda pode participar de sorteios, como em todo o título de capitalização. Porém, o valor geralmente exigido pelos proprietários para aceitar essa garantia é alto (a partir de 12 vezes o valor do aluguel + encargos).
Caução hipotecária: A garantia da locação será dada através da hipoteca de um imóvel, que ficará vinculado ao contrato de locação e poderá ser penhorado caso ocorra inadimplência por parte do inquilino, sendo que o mesmo deverá apresentar um imóvel quitado e com registro em seu nome para que a hipoteca seja realizada diretamente no cartório e registrada na matrícula do imóvel dado em garantia.
Já a caução de bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula e será efetivada através da lavratura de uma escritura pública de uma hipoteca que será lavrada no Cartório de Registro de Imóveis no local do imóvel dado em garantia, sob pena de invalidade. Essa averbação no imóvel é permitida pelo art. 167, II, 8, da Lei de Registros Publicos, que serve para tornar o ato público e oponível perante terceiros. Na rescisão do contrato e não havendo débitos relativos à locação, será emitida uma carta para a baixa da hipoteca no cartório de registro de imóveis.
Fiador A garantia por meio de um fiador é uma das mais comuns e a preferida pelos proprietários. Ela prevê a inclusão no contrato de locação de uma terceira pessoa, que assumirá as despesas da locação se o locatário não o fizer. Porém, nem todos os interessados na locação conseguem apresentar um fiador com o perfil exigido pelos proprietários. Geralmente, é preciso que esse terceiro envolvido na locação tenha renda três vezes maior que o valor do aluguel e encargos e que já seja proprietário de algum imóvel quitado e registrado. Trata-se de uma garantia na qual um terceiro garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário, que é o verdadeiro devedor, caso este não cumpra. No silêncio do contrato, a obrigação é subsidiária, isso é, primeiramente responderão os bens do afiançado.
Deposito caução: A lei do inquilinato, Lei 8.245/91, determina em seu art. 38, parágrafo 2º o seguinte:
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
O primeiro detalhe a ser esclarecido é que a caução prestada em dinheiro não pode exceder 3 (três) meses de aluguel. Este valor deverá ser pelo locatário (ou por terceiro) depositado em caderneta de poupança. Sendo que quando finalizada a locação, a quantia depositada e todas as suas vantagens (seus rendimentos) deverão ser revertidas ao locatário. A devolução do valor devidamente corrigido dar-se-a após finalizada locação e apurada que não há danos ao imóvel que ensejem desembolso.
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